预售房款纳入银行监管是改革一小步

        按照正在研究的北京商品房预售资金管理办法，未来北京房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户。同时，在使用商品房项目预售资金时也将受多方钳制。

        如何遏制开发商的无序开发，如何提高我国住房开发成本，遏制高房价，保证房地产市场健康发展，这几年各个方面做了许多探索。其中改革预售制度，防止开发商空手套白狼是反响最为强烈的方面之一。从民间呼吁，专家建议，到最终将开发商预售制度改革提到了中央政策层面。从去年国四条到今年四月的新国十条都要求加强、完善住房预售制度管理。必须认识到，改革当前预售制度和预付款办法，不仅是保障购房人资金安全、不被开发商携款外套的问题，而且，对于规范开发商开发行为，防止开发商空手套白狼，开发成本过低，坐拥资金捂盘惜售等行为都大有作用。通过严格管理预付款，切断开发商随意、任意使用预收款的“黑手”，那么，开发商必将通过加大楼盘销售甚至降价销售来回笼资金，就从资金链压力迫使开发商不敢轻易捂盘惜售。

       将开发商预收款项（购房人预付款）直接进入其银行账户，由存管银行受托监管起来，其实是在住房开发领域资金管理上引入了第三方监管系统，而该监管系统目前在我国其他行业已经大面积施行，制度、技术、系统上没有任何障碍。笔者是从事第三方资金监管系统较早的人员之一。目前，在证券系统、期货系统、大宗商品交易系统，都实行了保证金第三方监管做法。证券交易客户结算保证金、期货交易客户结算保证金都由存管银行（经监管部门批准有资格开展存管资金管理的商业银行）受中国证监会委托负责监管。从当前看，效果非常之好。存管银行从系统上将客户保证金锁定在了中国证监会指定、备案的资金账户上并且一举一动都在监管部门的系统监视之下。彻底防止住了券商挪用客户保证金的行为，确保了投资者证券、期货投资资金的安全。

       如果将这个监管系统运用到开发商预收款管理上完全可行且不需要过多投资改造系统。基本思路是，开发商在银行开立一个经过监管部门（住建部系统）备案的预收款专项账户，专门存放购房人预付款项，商业银行受住建部系统委托负责对该账户进行监管。购房人预付款只能存入此专项账户而不能存入其他任何账户，从计算机账户系统上就做死做实。然后，用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款，银行接到监管部门指令后按照程序、制度划拨款项。

       北京市政府在此先走一步，值得肯定。其他城市也应该尽快出台住房开发预付款引入第三方监管制度。但必须认识到，这仅仅是改革的第一步。规范房地产开发，净化房地产市场，彻底杜绝开发商空手套白狼行为，消除房地产开发市场鱼目混杂现象，最终应该逐步取消预付款制度。